未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，且土地使用权人海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）虽然事后出具了承诺书，但并未在合同上签字盖章。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

法院查明，厚南公司是土地合法使用权人，深发公司通过一系列项目转让合同获得开发权，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。厚南公司虽出具承诺书认可深发公司的销售行为，但合同签订时缺少法定要件。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无售房主体资格，合同缺少法定条件，应认定为无效。深发公司和厚南公司则认为：厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且双方实际履行了合同，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中“先行取得利润保证金7000万元”的条款因显失公平而无效。最高人民法院二审则认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反法律强制性规定，合同应认定无效。鉴于合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，违反这些规定签订的合同可能被认定为无效。

第二，即使合同签订后，卖方事后出具承诺书或实际履行合同，也不能弥补合同订立时缺少法定要件的瑕疵。法律对商品房预售的强制性规定，不因当事人事后追认而自动变得有效。

第三，购房人在签订大额商品房预售合同时，应当主动核实卖方是否具备土地使用权证和预售许可证。如果卖方无法提供，建议暂不付款，避免陷入合同无效后追款困难的被动局面。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议第一时间收集合同、付款凭证、承诺书等证据，咨询专业律师评估合同效力及维权方案，避免因合同无效造成资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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