买地后发现面积缩水，合同是否有效

买地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，土地使用证上写的面积和实际能用的面积差了上千平方米。原因是发展公司当初提供给国土局的位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证上的道路宽度和规划要求不一致，城市主干道的路宽被标小了，实际可用的土地面积就少了。

置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补偿或退款，都没解决，最后只能告到法院。发展公司认为自己没有过错，合同应该有效，但法院审理后认定，转让城市道路是违法的，合同部分无效。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，土地使用证上的面积不真实，城市道路不能转让，合同应全部无效，发展公司要退钱赔损失。

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土局办的，自己没过错，合同有效，不应赔偿。

法院判决

最高人民法院判决：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。置地公司实际可用的土地面积以规划部门确定的为准，发展公司多收的转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路是公共设施，不能作为私人土地转让。这个案子中，发展公司把道路面积算进转让面积里，违反了法律的强制性规定，这部分合同自然无效。大家在买地或买房时，要特别注意土地证上的面积是否包含公共道路、绿化等不能私有的部分。

第二，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，把能履行的部分保留下来，不能履行的部分退钱赔偿。这种处理方式既保护了交易稳定，也避免了双方损失扩大。对普通人来说，签合同前最好找专业律师审查，避免因为部分条款违法导致纠纷。

第三，土地面积以规划部门的数据为准，不是以土地使用证上的数字为准。很多纠纷都出在土地证面积和实际可用面积不一致上。在文山地区，类似情况也有发生，建议大家买地前先到规划部门核实土地的实际用途和面积，不要只看证照。

王德林律师提示：

签土地或房屋转让合同前，一定要核实规划条件和实际面积，特别是道路、绿化等公共设施是否被算进转让面积。遇到面积缩水问题，及时收集证据，通过法律途径要求退款或赔偿，不要拖延。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市