房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期较长，租金按年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。宇航公司支付了部分租金，商厦也开业了。但商厦开业后，消防设施一直没通过验收，存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方为此产生纠纷，宇航公司不再支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠付租金。

这个案子的特殊之处在于，租赁合同本身是有效的，但承租方实际经营期间，租赁物存在违法使用的情况。双方对停业期间的租金该不该付、按什么标准付，争议很大。

争议焦点

郊区供销公司认为，合同有效，宇航公司实际使用了房屋，就应该按合同约定的租金标准支付租金。宇航公司则认为，房屋消防不合格，无法正常经营，是出租方违约在先，自己有权拒付租金，或者至少应按实际使用价值打折支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但宇航公司在房屋存在消防隐患、不具备营业条件的情况下仍然开业，属于违法履行。法院综合考虑双方过错、房屋实际使用情况等因素，没有完全按合同约定的租金标准判决，而是酌情降低了租金标准，按双方均有过错的原则处理了欠付租金问题。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同即便经过公证、双方认可，但如果租赁物本身不符合法定安全条件，承租方实际使用期间可能面临行政处罚，出租方也不能以合同有效为由要求承租方承担全部合同责任。

第二，履行抗辩权要合法行使。如果出租方提供的房屋存在重大安全隐患，承租方可以依法行使履行抗辩权，要求出租方先整改或承担相应责任，但承租方明知房屋有问题仍然使用，也可能被认定为有过错。

第三，租金标准的确定要结合实际情况。法院在处理这类纠纷时，不会机械地按合同约定判决，而是会考虑房屋实际使用价值、双方过错程度、停业原因等因素，公平合理地确定租金金额。

王德林律师提示：

租赁房屋前，一定要核实房屋是否通过消防验收等法定手续，不要为了赶开业时间而忽视安全隐患。如果发现房屋存在违法问题，应及时书面通知出租方整改，避免自行承担不利后果。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，建议当事人在签订租赁合同时就明确消防、水电等设施的交付标准和违约责任，减少后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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