未取得预售许可证签商品房合同是否有效

未取得预售许可证签商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，合同总价4.2亿多元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有拿到土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权还多次转让，于是起诉到法院要求确认合同无效，要回购房款和利息。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从其他公司手里转过来的项目，虽然厚南公司后来出具承诺书认可了这笔交易，但始终没有办理土地变更手续，也没有取得预售许可证。顺兴公司就是因为这些手续问题，才决定打官司的。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效，必须返还购房款。深发公司则认为：厚南公司已经书面认可了销售行为，合同已经实际履行，大厦也建到了正负零，应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求厚南公司退还已经收到的7000万元利润保证金，因为这笔钱在房子还没建成时就收，显失公平。不过，关于商品房预售合同是否有效的问题，法院认为双方应当继续合作，没有直接判决合同无效。

律师分析

第一，根据法律规定，开发商卖期房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这两个证缺一不可。本案中深发公司没有这些证，签订的预售合同在法律上属于无效合同。

第二，厚南公司虽然出具了承诺书，但承诺书不能替代法定的审批手续。土地没有过户、预售许可证没拿到，这些硬伤不是事后追认就能弥补的。

第三，法院认定合建合同有效但要求退保证金，这个处理方式在实践中比较少见。通常来说，合同部分条款无效不影响整个合同的效力，但本案中法院认为联营保底条款显失公平，所以单独处理了保证金的问题。

王德林律师提示：

买房特别是买期房时，一定要先核实开发商有没有土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签了合同、付了钱，合同也可能被认定无效。在文山地区，购房者遇到类似情况，可以及时向住建部门核实项目手续，必要时通过诉讼要求返还购房款并主张资金占用损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市