买房合同是真是假：预售合同与抵债合同的区别
买房合同是真是假：预售合同与抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一个商贸中心的四楼、六楼商场抵债。之后，银行与开发商签订了《房地产预售契约》，看起来像是银行买了这些商铺。但这份合同实际上是为了完成抵债手续，银行并没有真正付钱给开发商。
几年后，开发商起诉银行，要求解除这份商品房预售合同。银行却声称自己已经用贷款抵付了购房款，并拿出一张盖有开发商项目章、金额1.185亿港元的收据作为证据。开发商则指出，这个收据是后来补办的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖，银行已经用贷款债权抵付了全部购房款，合同已经履行完毕。
开发商认为：这份合同只是为了配合抵债而签的形式合同，银行从未实际支付过购房款，收据也是事后补开，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。银行没有实际支付购房款，双方签订的《房地产预售契约》应当解除。判决支持开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院会综合审查签约背景、实际履行情况来判断真实法律关系。本案中，双方先有抵债协议，后签预售合同，银行从未实际付款，因此认定为以房抵债合同而非商品房预售合同。
第二，收据不等于付款证明。如果收据是事后补开，且没有对应的银行转账记录、付款凭证等证据，法院不会认可已经实际付款。购房者应当注意保存真实的付款凭证。
第三，以房抵债的合同，如果债务人没有实际交付房屋，债权人只能继续追讨原债务，不能直接要求开发商交房。本案中银行虽然持有预售合同，但因为不是真实的买卖关系，无法要求开发商交付房产。
王德林律师提示：
购买房产时，一定要核实合同背后的真实交易关系。如果对方说用欠款抵房款，建议在合同中明确写明抵债条款，并保留完整的债权凭证和过户文件。在文山地区，也有类似以房抵债引发的纠纷，购房者应当谨慎审查交易背景，避免陷入形式合同带来的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市