开发商逾期交房能否解除合同并退房
开发商逾期交房能否解除合同并退房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于特定日期前交付房屋，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。深业公司称，延期是因为供电问题、施工中遇到不可抗力等因素，属于合同约定的可延期情形。旅游公司则认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的解除期限，应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电问题等"非其所能控制的事件"导致，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，请求继续履行合同。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司请求。但二审法院改判：合同继续履行，深业公司应支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款及银行同期贷款利率计算）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认定合同有效，深业公司违约但合同应继续履行。
律师分析
第一，合同效力是关键。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证，但法院认为合同系双方真实意思表示，内容合法，认定有效。这提醒我们，买房前应核实开发商是否具备五证，但合同效力问题需结合具体案情判断。
第二，逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房超过一定天数，买受人可解除合同。但法院认为，旅游公司起诉时约定的解除条件尚未成就，且房屋已可交付，因此不支持解除合同。这说明，行使合同解除权必须严格符合约定条件，不能随意提前主张。
第三，不可抗力和免责事由的认定。深业公司主张供电问题属于免责事由，法院部分采纳了这一观点，将交房期限相应顺延。实践中，开发商常以各种理由延期，购房人应仔细审查合同中的免责条款是否真实、合理。
王德林律师提示：
购房者签订合同时，应明确约定交房时间和逾期违约责任，并保留好付款凭证。若开发商逾期交房，应及时书面催告并固定证据。在文山地区，类似纠纷中法院通常会审查合同约定是否明确、违约是否达到解除条件，建议购房者遇到问题尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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