未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）盖章确认才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现该大厦的土地使用权原本属于厚南公司，而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且项目已经实际开工建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，合同有效，但要求双方补办土地使用权变更登记手续。最高人民法院二审改判，认定深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签预售合同违反法律强制性规定，合同无效，深发公司应返还顺兴公司购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊买卖合同，法律对预售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，合同无效后，根据《民法典》第157条，因无效合同取得的财产应当返还。深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还，同时还要赔偿顺兴公司的利息损失。这个案例提醒我们，购房前一定要核实开发商的五证是否齐全。

第三，厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同无效的缺陷。因为法律规定预售许可证是强制性要求，不是当事人可以协商放弃的。在文山地区购房时，如果开发商拿不出预售许可证，即使合同签了也不能放心付款。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》五证原件，缺一不可。如果开发商以各种理由推脱，建议不要轻易支付大额款项。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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