商品房预售合同与以房抵债如何区分

商品房预售合同与以房抵债如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵偿债务，折合购房款1.21亿元。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价款为港币1.185亿元。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。

争议焦点

人行清远支行主张：已通过以贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，并提供了华泰公司事后补开的1.185亿港币收据作为证据。

开发商省一建城建分公司主张：该收据是华泰公司为配合抵债手续事后补办的，实际并没有收到任何购房款，要求解除合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是华泰公司以房产抵偿欠款的以房抵债协议，而非真实的商品房买卖关系。开发商与人行清远支行签订的预售合同仅为形式上的过户手续，双方并无真实买卖意图。因此，法院支持开发商解除合同的请求。

律师分析

第一，区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的关键，在于双方是否有真实买卖房产的意图。如果合同只是为了抵债而签，没有实际付款和交房，法院会认定为以房抵债。

第二，收据不能单独证明付款事实。本案中，收据是事后补开，且没有银行转账凭证等配套证据，法院不认可其证明力。购房者应当保留银行转账记录、付款凭证等原始证据。

第三，开发商在文山地区处理类似纠纷时，应当注意审查合同背景，避免将抵债关系误认为买卖关系，导致后续维权困难。

王德林律师提示：

购房时务必核实合同性质，保留真实付款凭证。如果涉及以房抵债，应当签订明确的抵债协议，避免用预售合同代替。文山地区的购房者如有类似疑问，建议咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市