没有预售许可证的商品房买卖合同是否有效

没有预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一个名为“红城湖国际大厦”的项目A座卖给海南顺兴房地产开发公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司担心风险，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

实际上，这个项目的地皮属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司。深发公司是通过与厚南公司等多家公司签订合作协议才获得开发权的，但始终没有办妥土地使用权变更和预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但双方是真实交易，且项目已经实际施工，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

法院最终认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，开发商在预售商品房前必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，没有这两个证，签订的预售合同在法律上就是无效的。

第二，本案中深发公司虽然与土地权利人厚南公司有合作，但并没有完成土地使用权变更登记，也没有取得预售许可，因此不具备合法的售房主体资格。购房人不能因为项目已经施工就放松对证件齐全的要求。

第三，合同无效后，开发商因该合同取得的财产应当返还。购房人已经支付的购房款，开发商必须全额返还，并赔偿相应的利息损失。

王德林律师提示：

购买商品房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障交易安全的第一步。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就开始卖房的情况，建议不要轻易支付大额定金或购房款，可以先委托律师查询项目证照情况，避免陷入合同无效、钱款难追的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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