签了购房合同但没付钱，是买房还是抵债
签了购房合同但没付钱，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买这些商铺。
但合同签完后，双方一直没有实际付款和交房。开发商后来起诉，要求解除合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）却拿出一张盖了章的收据，说已经用贷款抵了房款，合同已经履行完毕。开发商则认为收据是华泰公司事后补的，实际没有付款。
争议焦点
开发商主张：双方签的是商品房预售合同，但对方根本没付过一分钱，合同没有实际履行，应当解除。
人行清远支行主张：双方签的是以房抵债协议，华泰公司的欠款已经通过抵房的方式清偿，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案合同的性质是商品房预售合同，不是以房抵债协议。因为合同明确约定了付款和交房时间，双方也办理了预售登记，形式上就是标准的房屋买卖。虽然华泰公司与清远金融市场之间有抵债协议，但开发商并未参与，不能以此认定购房款已经支付。人行清远支行提供的收据没有对应的银行流水或付款凭证，不能证明实际付款。最终判决解除合同。
律师分析
第一，合同性质要看内容，不能只看标题。商品房预售合同和以房抵债协议的核心区别在于：前者是买卖关系，买方要付钱、卖方要交房；后者是用房子抵偿已有债务，不存在新的付款义务。本案中，合同约定了付款时间和方式，是典型的买卖关系。
第二，收据不等于付款。如果合同金额巨大，法院会严格审查是否有真实的资金往来。仅凭一张收据，没有银行转账记录、支票或现金凭证，很难证明已经付款。
第三，抵债协议对第三方没有约束力。华泰公司与清远金融市场之间的抵债约定，不能直接约束开发商。除非开发商明确同意以债抵房，否则不能要求开发商接受这种付款方式。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，签了购房合同后，一定要保留好付款凭证，如银行转账记录、收据、发票等。如果对方声称用其他债务抵房款，务必让开发商书面确认。在文山地区，不少购房纠纷就是因为付款方式约定不清、证据不足引发的，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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