未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，该项目的土地使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让方式获得开发权的，但相关手续并不完备。厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但并未在预售合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定无效。

深发公司则认为：项目转让经过各方同意，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效。而且工程已经开工，顺兴公司还提出了设计修改意见，说明双方一直在履行合同。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。案件进入最高人民法院二审程序，最高人民法院进一步审查了合同效力问题。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和最高人民法院的相关司法解释，商品房预售必须满足两个基本条件：取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中深发公司在签约时既无土地使用权证也无预售许可证，合同效力存在重大法律瑕疵。

第二，厚南公司事后出具的承诺书不能替代法定的预售许可手续。即使土地使用权人同意销售，也不能免除开发商取得预售许可证的法定义务。购房者不能因为看到"承诺书"就轻信交易合法。

第三，本案还涉及项目多次转让、合作建房关系复杂等问题。在房地产交易中，如果土地使用权人与实际开发主体不一致，购房者必须核实清楚实际销售方是否具备完整的开发和销售资质。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，一定要核验开发商是否持有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，如果您发现开发商未取得上述证件就对外销售房屋，应当及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。建议在付款前要求开发商出示原件并复印留存。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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