商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际支付购房款或交付房产。
2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行拿出一张1996年的收据，称已用贷款抵付了购房款。开发商则认为该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。双方争议的核心是：这究竟是一份真实的商品房买卖，还是用房产抵债的“以房抵债”协议？
争议焦点
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，买方未实际支付购房款，合同目的无法实现，应解除合同。
人行清远支行主张：双方已经通过“以贷抵楼款”方式付清了购房款，且开发商曾出具收据，并向银行出具证明称购房款已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司以房产抵偿欠款的“以房抵债”协议，而非真实的商品房预售合同。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，开发商也未实际交付房产。因此，合同因当事人未实际履行而无法实现合同目的，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的关键在于当事人的真实意思表示和实际履行情况。本案中，虽然双方签订了形式上的预售合同，但背景是华泰公司欠款抵债，且无真实资金往来，法院据此认定为以房抵债性质。
第二，收据和证明不能单独证明付款事实。本案中，人行清远支行虽持有收据和开发商出具的“已付清楼款”证明，但开发商提供了证据证明收据是事后补开，且无银行转账凭证等配套付款证据，法院未采信付款主张。
第三，此类案件对普通购房者的启示是：买房时要核实合同性质，注意区分是真实的商品房买卖还是以房抵债。如果涉及以房抵债，要审查债务的真实性和房产的权属状况，避免陷入纠纷。
王德林律师提示：
购买商品房时，务必核实购房款是否真实支付，保留银行转账凭证等付款记录，不要仅凭收据或对方出具的证明认定付款事实。如遇类似以房抵债的情况，建议咨询专业律师，明确合同性质后再决定是否签约。在文山地区，购房者尤其要注意核实开发商的预售许可证和房产抵押情况，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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