土地转让合同无效后如何追回已付款项
土地转让合同无效后如何追回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家银行下属的房地产公司签订了一份土地转让协议，约定房地产公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为一定金额。湛江公司支付了大部分款项后，房地产公司交付了土地界限图，双方还出具了"款、地两清"的收据。
后来湛江公司又将这100亩土地转卖给另一家公司，但被法院认定转让合同无效，湛江公司不得不返还已收的款项及利息。这时湛江公司才回过头来找原转让方要求退款，但原房地产公司已经注销，其债权债务由开办银行承担。湛江公司起诉到法院，一审法院认为其起诉已超过诉讼时效，驳回了请求。
争议焦点
湛江公司主张：土地转让合同因转让方不具备主体资格、土地未办理出让手续而无效，应当返还已支付的转让款。银行辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，而且湛江公司从出具收据到起诉已超过两年诉讼时效，不应再受法律保护。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令银行返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，从出具收据到湛江公司在另案中主张权利，并未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成出让审批手续，否则转让合同无效。本案中转让方既无土地使用权证，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。
第二，"款、地两清"的收据不等于放弃追索权。虽然双方出具了结清证明，但合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，收据不能阻却一方在诉讼时效内主张权利。
第三，诉讼时效从知道权利受侵害时起算。本案中，湛江公司是在另案被判决合同无效后，才真正意识到自己无法取得土地使用权，此时诉讼时效才开始计算，因此没有超过法定的两年期间。
王德林律师提示：
购买土地使用权或房产前，务必核实对方是否已取得合法的土地使用权证和出让手续。如果合同被认定无效，要及时主张返还财产，不要因为签了"款、地两清"的收据就放弃权利。在文山地区，类似土地转让纠纷时有发生，建议当事人在交易前咨询专业律师，避免陷入合同无效后追款困难的局面。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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