土地转让合同因含城市道路被判部分无效
土地转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
一家公司从政府拿到了土地开发权，后来把其中一块土地转让给另一家公司。双方签了合同，办了土地使用证，受让方也付了钱。但受让方拿着土地使用证去规划部门审批时发现，证上写的面积和规划部门实际规划的面积对不上。原来，转让的土地里包含了城市主干道的道路面积，这些道路按规定是不能转让的。受让方实际能使用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。
受让方多次要求转让方退钱或补地，都没解决，只好告到法院。
争议焦点
转让方认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。
受让方认为：土地使用证上的面积实际拿不到，因为城市道路不能转让，合同应无效。
法院判决
法院认定：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。转让方把道路面积一起卖给受让方，这部分转让违法无效。但符合规划要求的土地部分可以继续有效。最终判决按规划部门确定的实际面积为准，转让方多收的土地转让金要退还给受让方，并赔偿受让方的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于公共设施，不能作为商品买卖。很多人在买地或买房时容易忽略土地中是否包含市政道路，等到使用时才发现面积缩水，这时维权成本很高。
第二，土地转让合同不是全部有效或全部无效。法院会根据法律规定，把合法部分和违法部分分开处理。违法部分无效，合法部分可以继续履行。
第三，办理土地使用证时，位置图必须经过规划部门审批。如果转让方提供的图没经过审批，导致证上面积和实际规划不符，转让方要承担主要责任。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，一定要核实规划部门的审批文件，不能只看土地使用证。如果发现土地中包含市政道路等不能转让的部分，要及时提出异议。文山地区的朋友如果遇到类似土地面积纠纷，建议先到规划部门查询实际规划情况，再决定是否继续交易或维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市