未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产开发公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司根本没有取得合法的土地使用权和预售许可，于是向法院起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

原来，这块土地属于另一家公司（厚南公司），深发公司是通过项目转让获得开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司正是抓住了这些关键问题，主张合同因违反法律强制性规定而无效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司认为：虽然手续存在瑕疵，但双方已经实际履行了合同，且项目已经开工建设，应当认定合同有效，双方继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证照是保障购房人权益的基础，缺少任何一个都可能导致合同无效。

第二，合同无效的法律后果。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中深发公司明知自己没有预售资格仍签订合同，存在明显过错。

第三，购房人的风险防范。购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得上述法定证照，尤其是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目存在法律风险，建议不要购买。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人如果遇到开发商未取得预售许可证就卖房的情况，可以主张合同无效并要求返还购房款。建议购房前先到当地住建部门查询项目的预售许可信息，不要轻信开发商的承诺。如果已经购买，应及时咨询专业律师，维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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