土地转让合同无效，已付款能否要回
土地转让合同无效，已付款能否要回
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买该公司位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分转让款，并收到了土地红线图等文件。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。
但问题在于，这家房地产公司实际上并没有取得该土地的合法使用权，也没有办理土地出让手续。土地原本是政府划拨给另一家单位的，根本不具备转让条件。当湛江土地总与下一家公司的转让合同被法院认定无效后，湛江土地总转而向原转让方主张退款，但对方以超过诉讼时效为由拒绝。
争议焦点
湛江土地总认为，原转让方不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不合法，双方合同应当无效，对方应返还已支付的800万元转让款。而原转让方（及其开办银行）则主张，双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院经审理，撤销了一审判决，改判认定双方的土地转让协议无效，并判令原转让方的开办银行返还湛江土地总已支付的800万元转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总出具收据后至起诉时，并未超过两年的诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并依法办理了出让手续。未取得合法权属就转让土地，合同很可能被认定无效。本案中，转让的土地是政府划拨用地，不能直接进入市场交易。
第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，转让方对合同无效承担主要责任，因此需要返还已收的转让款。即便公司已经注销，其开办单位也要承担相应的法律责任。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总出具收据后数年才起诉，但法院认定其一直在主张权利，并未超过时效。实践中，权利人应保留催讨、协商等证据，避免因时效问题导致权利无法获得保护。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法有效的土地使用权证，以及土地是否已缴纳出让金。如果对土地性质有疑问，建议先到当地自然资源部门查询。文山地区的朋友在涉及大宗土地交易时，更要注意审查土地的权属来源和审批手续，避免因合同无效造成重大损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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