商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际付款或交房。直到2001年，开发商省一建城建分公司起诉，要求解除预售合同。人行清远支行则称已用贷款抵楼款付清购房款，并拿出一张加盖“收款专用章”的收据作为证据。开发商认为收据是事后补办，实际并未收到款项。

争议焦点

本案的核心争议在于：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖关系，还是仅为履行《抵债协议书》的形式手续？人行清远支行主张已以贷款抵楼款付清购房款，而开发商则主张从未收到任何购房款，要求解除合同。

法院判决

最高人民法院经审理认为，本案《抵债协议书》与《房地产预售契约》是两份相互关联的合同，前者是基础债权债务关系，后者是为履行抵债协议而办理的形式手续。由于抵债协议并未实际履行，预售合同也缺乏真实付款基础，最终判决支持解除商品房预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是买卖双方真实买卖意愿和实际付款，而以房抵债合同则是用房产抵偿已有债务。实践中，不能仅凭一张预售合同就认定存在真实买卖关系。

第二，合同履行是关键。本案中，虽然双方签订了预售合同并办理了监证，但开发商从未收到购房款，人行清远支行也未能证明其已实际付款，因此合同缺乏履行基础。

第三，证据的证明力问题。人行清远支行提供的收据是事后补办，且无配套付款凭证，法院未予采信。这提醒我们，补开收据不等于实际付款，合同履行需要完整的资金流水等客观证据支撑。

王德林律师提示：

如果您遇到以房抵债或商品房买卖纠纷，首先应审查双方真实意思表示，区分合同性质。其次，保存好付款凭证、转账记录等客观证据，避免仅凭收据主张权利。在文山地区的实践中，不少纠纷因证据不足而难以维权，建议在签订合同前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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