未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，该大厦的土地使用权人其实是海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司并非土地权利人。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司后来发现这一情况，以合同缺乏法定条件为由起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司则辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且项目已实际开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但判令厚南公司退还已收取的7000万元利润保证金。最高人民法院二审则进一步明确：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订的预售商品房合同，因违反法律强制性规定而无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元并支付相应利息。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售必须满足两个核心条件：一是已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，二是持有建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些条件，预售合同在法律上就是无效的。

第二，本案中深发公司并非土地使用权人，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但并不能弥补合同签订时深发公司不具备预售资格的根本缺陷。购房者不能轻信开发商事后补办手续或第三方承诺的保证，必须以合同签订时的法定条件为准。

第三，这个案例也提醒我们，在购买预售商品房时，一定要主动核查开发商是否具备"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果在文山地区遇到类似问题，建议购房者不要轻易支付大额定金或购房款，应先核实开发商的资质和证件情况。

王德林律师提示：

购房前务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并注意核对证载主体是否与合同卖方一致。如果发现证件不全或主体不符，建议暂停付款并咨询专业律师，避免陷入合同无效后追款困难的被动局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市