城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司从政府拿到一块土地后，把土地转让给了置地公司。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地证上标明的面积和规划部门实际核准的面积不一样。原来，这块地里有近千平方米是城市道路用地，而城市道路属于市政设施，法律规定是不能转让的。

置地公司向发展公司要求补偿或退款，但双方协商不成，最终打到了法院。一审法院认定合同无效，发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上标明的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积同土地一并转让是违法的。

最终判决：合同涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，法律明确禁止转让。土地转让时如果包含城市道路面积，这部分转让行为无效。大家在购买或转让土地时，一定要先查清楚土地性质，确认是否包含市政道路。

第二，土地位置图不等于规划坐标图，两者法律效力不同。规划坐标图需要经过规划部门审批，才能作为确定土地面积的依据。如果转让方提供的只是位置图，受让方应当要求对方提供经过审批的规划图纸，否则后续可能产生面积纠纷。

第三，本案中法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，即不把整个合同都否定掉，而是将合法部分保留、违法部分剔除。这种处理方式对当事人来说更为公平，也体现了法院在合同纠纷中的灵活裁判思路。

王德林律师提示：

土地转让涉及的法律问题较为复杂，特别是土地性质、规划审批、面积确认等环节，任何一个环节出错都可能导致合同无效或部分无效。如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订土地转让合同前，先到自然资源和规划部门核实土地性质和规划情况，必要时请专业律师参与合同审查，避免因法律知识不足造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市