买房合同是预售还是以房抵债如何区分
买房合同是预售还是以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行贷款1.2亿多元，双方签了一份协议，约定用广州某商贸中心四楼、六楼的商场来抵债。随后，银行与开发商签了商品房预售合同，把抵债的房产正式“买”了下来。但开发商后来起诉说，这份预售合同只是形式，实际没有收到一分钱房款，要求解除合同。
银行则辩称，自己已经用贷款债权抵了房款，并且拿出了开发商出具的1.185亿港币收据。但开发商指出，这个收据是欠债公司事后补开的，银行根本没有实际付款。双方为此闹上法庭。
争议焦点
银行主张：我们和开发商签的是正规的商品房预售合同，贷款债权已经转成了购房款，合同已经履行完毕。开发商主张：这份合同只是为了配合以房抵债而签的形式合同，银行从未实际支付过房款，合同应当解除。
法院判决
法院经审理认为，双方签订的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为以房抵债。银行并未实际支付购房款，开发商也没有收到房款，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了合同。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同，关键看当事人真实意思。如果双方没有真实的买卖意愿，只是用买卖合同形式来实现债务清偿，那么本质上就是抵债关系，不是买卖关系。
第二，判断是否真实付款很重要。本案中，银行虽然拿出了收据，但没有对应的付款凭证，且收据是事后补开，法院因此认定没有真实付款。购房者要特别注意，收据不等于付款，必须有银行流水等实际支付证据。
第三，这种“以房抵债”的合同存在较大法律风险。一旦开发商或债务人出现问题，债权人可能既拿不到房，也收不回债。在文山地区，类似纠纷也曾出现，建议当事人在签订此类协议前咨询专业律师。
王德林律师提示：
买房时一定要核实合同性质，如果对方说“用欠款抵房款”，务必要求对方提供书面确认，并保留好付款凭证。遇到复杂情况，建议到律师事务所当面咨询，避免权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市