房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，与宇航公司签订了房屋租赁协议，约定整栋大楼出租给宇航公司，租期较长，租金按年递增。双方还约定了装修、用电等配套事项。商厦主体封顶后，宇航公司支付了部分租金，并开始装修和准备开业。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未完成消防等配套设施，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则要求宇航公司按合同支付租金。案件最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

本案的核心争议在于：在房屋租赁合同有效但实际履行存在违法（如未通过消防验收）的情况下，承租人能否以出租人未履行合同附随义务为由，拒绝支付租金？以及在此期间，房屋租金的计算标准应如何确定？

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防系统、用电增容等合同约定事项，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此有权拒付租金，并要求出租人承担违约责任。郊区供销公司则主张：租赁合同已生效，宇航公司已实际使用房屋，应当按约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题。

法院判决

最高人民法院二审判决认为：双方签订的租赁合同合法有效，但合同履行期间，商厦因未通过消防验收被责令停业，属于违法履行状态。在此期间，承租人无法正常使用房屋，出租人无权要求按原合同标准收取租金。法院综合考虑双方过错、合同约定及实际使用情况，酌情确定了租金数额，并驳回了双方的其他部分诉讼请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同主要义务或附随义务，导致对方无法实现合同目的时，对方才有权行使抗辩权拒绝履行。本案中，消防验收是房屋合法使用的前提，出租人未完成该义务，承租人有权主张相应抗辩。

第二，有效合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会结合房屋实际使用价值、双方过错程度、停业原因等因素，公平合理地确定租金。这提醒我们，合同有效不等于履行过程合法，违法履行期间的收益认定需要具体分析。

第三，商业租赁中，消防、用电等公共安全事项是出租人的基本义务。出租人不能以“承租人已开业”为由推卸责任，承租人也不能在明知存在安全隐患的情况下强行开业，否则双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

在房屋租赁中，务必确认房屋符合消防、建筑等安全标准后再投入使用，不要为了赶工期而冒险开业。如果发现出租人未完成配套设施，应及时书面催告并保留证据，必要时可要求解除合同或调整租金。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议承租人在签约前实地查看并核实相关验收文件，避免后续被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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