房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建设了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责商厦的外部装修及水电等配套工程。双方还约定了租金的支付方式和时间。

然而，商厦在未通过消防验收的情况下就开张营业，后被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停业整改。停业期间，双方因租金支付问题产生争议，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则以郊区供销公司未完成配套设施、导致商厦无法正常经营为由，拒绝支付并提起反诉。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋，应按租赁协议约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电、消防等配套设施，导致商厦无法合法经营，其有权拒绝支付租金，且应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但商厦在未通过消防验收的情况下违法营业，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际使用了房屋，应参照合同约定的租金标准支付使用费，但因郊区供销公司未完成配套设施，也应承担相应责任。最终判决宇航公司支付部分租金，同时郊区供销公司赔偿宇航公司部分损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。即使对方违约，己方也不能随意拒绝履行，尤其是当己方已经实际使用了对方的财产或服务时，法院通常会要求支付相应的对价。

第二，违法履行状态下的租金标准并非当然无效。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，参照合同约定但酌情调整，而不是直接认定合同无效或租金全免。

第三，消防等行政验收手续是商业经营的前提。无论是出租方还是承租方，都应在开业前确保房屋符合安全要求，否则一旦被责令停业，双方都可能承担损失。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防、水电等行政验收，不要为了赶开业时间而冒险经营。如果对方未按约定完成配套设施，应及时书面催告并保留证据，必要时可向法院起诉，而不是直接拒付租金。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签订租赁合同时明确各项验收义务的完成时限和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市