楼花按揭贷款合同未登记是否有效

楼花按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后来因资金问题停止还款。银行起诉要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，应属无效。同时，中振公司已在之后将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定无效；且后续已将该房产抵押给案外人并登记，银行不应享有优先受偿权。银行则认为：合同有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期不还将拍卖抵押物优先偿还银行。

律师分析

第一，按揭不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，后续抵押问题不影响本案按揭合同的效力。中振公司将同一房产抵押给案外人发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，登记效力存疑，不能对抗银行在先的按揭权益。

第三，购房者应重视按揭合同的法律约束力。即使未办理抵押登记，按揭合同约定的还款义务仍然有效，逾期不还将面临被解除合同、一次性还清贷款的风险。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，即使暂时未办理抵押登记，也不能认为合同无效。购房者应按约定按时还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖。如您在文山地区遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解合同条款和自身权利义务，避免被动承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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