开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约700万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，若逾期超过60天，旅游公司有权解除合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋验收。延误的主要原因是供电问题：电业局未及时落实供电设施，经过市政府协调，直到1995年才正式通电。深业公司以此主张延期属于合同约定的“非其所能控制的事件”，应免除违约责任。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过60天，已满足合同约定的解除条件，应解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则认为：供电延误属于不可抗力及非其所能控制的事件，交房时间应相应顺延，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并按银行同期贷款利率赔偿旅游公司从合同约定交房日到实际交房日期间的利息损失。法院认为，供电问题确属深业公司不能控制的因素，交房时间可顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现。
律师分析
第一，购房合同中关于“不可抗力”和“非开发商所能控制的事件”条款，在实践中容易被开发商扩大解释。本案中供电延误虽非开发商直接造成，但法院仍认定其属于免责事由，购房者对此要有心理准备。
第二，解除合同的时机很关键。本案中，旅游公司在起诉时合同约定的60天解除期限尚未开始计算，因此法院不支持解除合同。购房者若想解除合同，必须等到约定的解除条件实际满足后再行动。
第三，即使不能解除合同，购房者仍可主张逾期交房的违约金或赔偿。本案法院判决深业公司按贷款利率赔偿损失，说明开发商违约仍需承担相应责任。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应仔细阅读“免责条款”的范围，对“非开发商所能控制的事件”要求明确列举。遇到开发商逾期交房，建议先计算合同约定的解除期限是否已届满，同时保留好付款凭证、催告函等证据。在文山地区，购房者若遇到类似纠纷，可咨询当地专业律师，评估是否符合解除合同的条件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市