购房合同是买卖还是以房抵债

购房合同是买卖还是以房抵债

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远华泰公司欠了清远金融市场（现由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州购买的商铺来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，把商铺卖给了清远金融市场。

但问题来了：合同签了之后，清远金融市场并没有实际支付购房款，开发商也没有交房。开发商认为这份合同是虚假的，实际上是华泰公司用房子抵债，所以起诉要求解除合同。

争议焦点

开发商省一建城建分公司主张：这份商品房预售合同是假的，实际上是以房抵债，清远金融市场根本没有付钱，要求解除合同。

人行清远支行主张：双方签了正规的预售合同，还办了备案登记，而且有开发商出具的1.18亿港币的正式收据，说明钱已经付清了，合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：这份合同名为商品房预售，实为以房抵债。理由是：第一，双方先签了《抵债协议书》，明确用房子抵债；第二，清远金融市场无法提供实际付款的银行流水等凭证；第三，开发商出具的收据是事后补开的，没有对应的付款记录。最终判决解除合同。

律师分析

第一，合同名称不重要，关键是看实质内容。法律上判断一份合同是买卖还是抵债，要看双方的真实意思表示。如果双方只是走个形式，实际上是为了解决债务问题，那就要按以房抵债来认定。

第二，光有收据不等于付了钱。很多人以为手里有收据就证明付了款，但法院会审查有没有对应的银行转账记录、付款凭证等。如果只有一张收据，没有其他证据，法院很可能不认可。

第三，以房抵债合同的效力需要具体分析。如果抵债的房产价值明显高于债务金额，或者损害了其他债权人的利益，这样的合同可能被认定无效或可撤销。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如对方拿房子抵债，一定要签正式的书面协议，并办理过户或备案手续。同时，保留好付款凭证、银行流水等证据，不要只靠一张收据。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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