未取得土地证和预售证的商品房预售合同是否有效

未取得土地证和预售证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现深发公司在出售该房产时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

原来，红城湖国际大厦的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但深发公司从头到尾都没有取得合法的土地使用权证和预售许可证。顺兴公司发现这一问题后，向法院起诉，要求确认合同无效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可了销售行为，且双方已经实际履行了合同，大厦也建到了正负零阶段，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求厚南公司退还利润保证金7000万元。案件上诉至最高人民法院后，最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此该商品房预售合同应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司事后出具的承诺书不能弥补深发公司主体资格的缺陷。因为预售合同是否有效，取决于签约时开发商是否具备法定条件，事后补办手续或他人承诺都不能使无效合同变为有效。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要先核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即使价格再低、承诺再好，也不要轻易签约付款，否则可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核实证件上的项目名称、位置是否与合同一致。如果开发商以各种理由推脱，建议谨慎对待。在文山地区，如果有类似购房纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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