土地使用权转让合同无效，钱能要回来吗
土地使用权转让合同无效，钱能要回来吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江一家土地开发公司与中国银行遂溪支行下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为一定金额。湛江公司支付了大部分款项，中银公司也交付了土地红线图等材料。
后来，湛江公司把这30亩土地连同另外的土地一起转卖给了第三方生茂公司。但生茂公司起诉要求确认合同无效并返还钱款，法院最终判决合同无效，湛江公司需返还生茂公司已支付的土地转让款及利息。于是湛江公司又起诉中银公司，要求返还自己已经支付的30亩土地转让款。
争议焦点
本案的争议有两个：一是双方签订的土地转让协议是否有效；二是湛江公司向中银公司主张权利是否超过了法律规定的诉讼时效。湛江公司认为中银公司没有土地使用权转让资格，合同应属无效；中银公司则认为双方意思表示真实，合同有效，且湛江公司起诉时已超过两年诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效；判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至提起上诉的期间未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需取得土地使用权证，并完成出让审批手续，否则转让合同无效。本案中中银公司未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。
第二，诉讼时效是保护权利的重要期限。法律规定，知道或应当知道权利被侵害之日起两年内，权利人必须主张权利。本案中，法院认定湛江公司从出具收据到提起上诉未超过两年，因此其权利应当受到保护。
第三，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，需返还已收取的土地转让款及利息；湛江公司明知土地不具备转让条件仍签约，也应承担相应责任。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地使用权转让纠纷，建议在签订合同前务必核实对方的土地使用权证和出让手续是否齐全，避免因合同无效造成损失。同时，一旦发现权利被侵害，应尽快在法律规定的诉讼时效内主张权利，以免丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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