商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债，折价同样为1.21亿元。双方还约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。

随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产，并约定1996年6月30日前付清房款并交房。但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司称从未收到过房款，而人行清远支行则拿出一张盖有项目开发部公章的“正式收据”，声称已通过贷款抵楼款方式付清了全部房款。省一建城建分公司认为该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，但人行清远支行从未支付过任何购房款，因此合同无法继续履行，请求解除合同。

人行清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》实际上是履行之前《抵债协议书》的步骤，房款已经通过债权抵销的方式支付完毕，合同已经履行完毕，不应解除。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心问题是《房地产预售契约》的性质。该契约虽然形式上为商品房预售合同，但其签订背景是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场的债务，且房款支付方式为“以物抵贷”，即用债权抵销房款。清远金融市场并未实际向省一建城建分公司支付购房款，而是通过抵债方式完成交易。因此，该《房地产预售契约》实质上是《抵债协议书》的履行方式，属于以房抵债合同，而非独立的商品房预售合同。由于省一建城建分公司并非《抵债协议书》的当事人，且未收到房款，该合同缺乏真实的买卖合意，应认定为无效。最终判决驳回省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求，但确认该《房地产预售契约》无效。

律师分析

第一，合同性质的判断不能只看名称，更要看实质内容。本案中，双方签订的虽然是“商品房预售合同”，但整个交易背景是债务抵偿，没有真实的购房款支付，因此法院认定为以房抵债合同。这提醒我们，在签订合同时，要明确合同背后的真实交易目的，避免因名称与实质不符导致合同效力争议。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同有本质区别。前者是债务人以房产抵偿债务，债权人并不实际支付购房款；后者是购房人支付房款，开发商交付房产。如果开发商未收到房款，却以“抵债”为由主张合同已履行，可能面临合同被认定无效的风险。

第三，对于普通购房者来说，如果遇到以房抵债的情况，一定要核实开发商是否实际收到了房款，或者是否与债权人达成了真实有效的抵债协议。否则，一旦抵债关系被认定无效，购房者可能面临无法取得房产或无法追回款项的风险。

王德林律师提示：

如果您在购房时遇到开发商以“以房抵债”方式销售房产，建议先核实开发商与债权人之间是否存在真实有效的债务关系，以及房产是否已被抵押或查封。在文山地区，类似纠纷并不少见，建议购房前咨询专业律师，避免陷入合同性质争议导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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