未办预售许可证的售房合同是否有效
未办预售许可证的售房合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的商品房。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，新世纪公司主张合同无效，拒绝继续履行。天光公司则要求继续履行合同，双方因此发生纠纷，诉至法院。
本案发生在合同法实施之前，当时法律对未取得预售许可证订立的售房合同效力问题没有明确规定，各地法院裁判尺度不一。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。
争议焦点
新世纪公司认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得预售许可证，否则合同违反法律强制性规定，应当认定无效。天光公司则认为，合同是双方真实意思表示，且已实际履行部分义务，仅因未取得许可证就认定合同无效，对购房人不公平。
法院判决
最高人民法院二审判决认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证订立的售房合同，不因此当然无效。法院认为，是否取得预售许可证属于行政管理范畴，不能直接决定合同效力。本案中，双方已实际履行合同，且新世纪公司在诉讼前已取得预售许可证，合同应当认定为有效，新世纪公司应当继续履行。
律师分析
第一，合同效力的认定不能只看形式要件，还要看实质履行情况。本案法院重点考察了双方的真实意思表示和实际履行行为，而不是机械适用行政管理规定。
第二，法律对预售许可证的要求，目的是保护购房人利益，防止开发商违规销售。但如果开发商事后补办了许可证，且合同已实际履行，认定合同无效反而会损害购房人利益，违背立法本意。
第三，本案的裁判思路对类似案件有参考意义。在文山地区的房产纠纷中，如果遇到开发商以未取得许可证为由主张合同无效，购房人可以援引本案观点进行抗辩，要求法院综合考量合同履行情况。
王德林律师提示：
购房时务必核实开发商是否取得预售许可证，避免事后产生纠纷。如果已经签订了未取得许可证的购房合同，建议及时咨询专业律师，评估合同效力风险。在文山地区，此类纠纷可通过协商、调解或诉讼方式解决，但尽早采取行动更有利于保护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市