未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把正在建设的红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为这合同不合法，要求法院认定合同无效，让深发公司退钱并支付利息。

实际上，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让才获得开发权的。虽然厚南公司后来出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但相关的土地和预售手续一直没有办全。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺少法定条件，应认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经认可了销售行为，并且项目实际在建设中，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的生效需要满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些手续，合同就可能被认定无效。

第二，即使土地使用权人事后认可销售行为，也不能替代法定的行政许可。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但深发公司仍然没有取得预售许可证，合同效力不受影响。

第三，购房者支付大额购房款前，应当核实开发商的证件是否齐全。如果开发商无法提供土地使用权证和预售许可证，建议不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房时务必查看开发商是否取得"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，建议立即停止交易并咨询专业律师，避免因合同无效造成重大经济损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市