商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订了一份抵债协议。因华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，华泰公司同意将其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵偿给清远金融市场。双方约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同，并由华泰公司负责办理相关手续。

随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商省一建城建分公司起诉，要求解除合同。

争议焦点

开发商省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按合同约定支付购房款，因此要求解除合同。

人行清远支行主张：其已通过以贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了华泰公司开具的收款收据，认为合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心是正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。法院查明，双方虽签订了《房地产预售契约》，但实际是华泰公司以房产抵偿债务的履行方式，并非真实的商品房买卖关系。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，其主张的“以贷抵款”实质是华泰公司用房产抵债。因此，法院支持了开发商解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质决定权利义务。本案中，表面上是商品房预售合同，但实质是“以房抵债”协议。法院通过审查合同背景、履行方式等，认定双方真实意图是抵债而非买卖。这提醒我们，合同名称不等于合同性质，法院会综合判断真实法律关系。

第二，“以房抵债”需要实际履行。如果债务人用房产抵偿债务，必须完成房产过户或实际交付，否则债权人无法取得房产所有权。本案中，清远金融市场虽持有收据，但未实际付款，也未办理过户，因此合同无法继续履行。

第三，谨慎对待“补开收据”。本案中，收据是事后补办的，且没有对应的付款凭证，法院不予采信。在文山地区的类似纠纷中，当事人应保留完整的付款记录，避免仅凭一张收据主张权利。

王德林律师提示：

如果您遇到以房抵债或商品房买卖纠纷，建议先审查合同的实际履行情况。特别是文山地区的购房者，要注意区分“真实买卖”和“以房抵债”，避免因合同性质认定错误导致权益受损。建议在签订合同前咨询专业律师，明确双方真实意图和付款方式。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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