买房合同是预售还是以房抵债怎么区分

买房合同是预售还是以房抵债怎么区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）巨额贷款本息，双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合1.21亿余元。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除预售合同。人行清远支行则主张已通过以贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据。但省一建城建分公司称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

双方的核心争议在于：签订的《房地产预售契约》究竟是真实的商品房买卖关系，还是仅仅是履行此前《抵债协议书》的一种形式？人行清远支行主张已通过抵债方式付清房款，而省一建城建分公司则认为合同未实际履行，应予以解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》名为商品房预售，实为履行《抵债协议书》中以房抵债的约定。清远金融市场并未实际支付购房款，而是以华泰公司的欠款抵作房款。因此，该预售合同并非独立的商品房买卖关系，而是以房抵债协议的组成部分。法院最终支持了省一建城建分公司解除合同的主张。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看合同名称，更要看合同签订背景和实际履行情况。本案中，双方先有借贷和抵债协议，后签预售合同，且无实际付款凭证，因此被认定为以房抵债。

第二，收据不等于付款凭证。人行清远支行虽持有收据，但该收据是事后补开，且无对应的银行转账或现金支付记录，法院不予采信。购房者应当保留真实的付款凭证，而非仅凭一张收据。

第三，以房抵债协议与商品房预售合同在法律上性质不同。以房抵债本质是债务清偿方式，而非真实的房产买卖，一旦债务关系存在争议，房产交易也可能随之被否定。

王德林律师提示：

如果您在购房过程中遇到类似情况，比如开发商要求您用其他债权抵作房款，或者合同内容与口头承诺不一致，建议务必咨询专业律师。在文山地区，不少购房者因混淆了以房抵债和正常买卖而导致权益受损。签订合同前，应核实对方是否具有预售许可证，并保留好银行转账记录等真实付款证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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