未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同还特别约定，必须经原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。

然而，深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权存在多次转让，且深发公司根本不具备售房主体资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书表示认可，并且三方后来还签订了合建合同，表明各方真实意愿是继续履行合同，合同应当有效。

法院判决

一审法院海南省高级人民法院认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但判令厚南公司返还已收取的7000万元利润保证金。最高人民法院二审后，重点审查了深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证的事实，认定深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定手续，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商空手套白狼。

第二，即使事后有第三方出具承诺书或签订补充协议，也不能弥补预售时缺少法定手续的缺陷。因为合同效力取决于签订时的法律状态，而不是事后补救。

第三，购房人在签订大额商品房预售合同前，一定要核实开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商隐瞒无证事实，购房人可以主张合同无效并要求返还已付款项。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查验开发商的相关证照。如果您在文山地区遇到类似商品房预售纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效而遭受重大经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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