未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，顺兴公司需先支付500万元定金，后续分期付款。但这份合同有一个特殊条件：必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（以下简称凯鹏公司）的签证盖章才能生效。

实际上，厚南公司当时并未在合同上签字盖章，但事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。然而，当大厦工程进展到一定程度时，顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，厚南公司甚至已将资产出售，深发公司根本不具备预售商品房的主体资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效，深发公司应返还购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但事后厚南公司出具了承诺书，而且双方已实际履行合同，顺兴公司也提出了设计修改意见，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但要求深发公司返还顺兴公司的购房款。最高人民法院二审后，根据法律规定，认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订的商品房预售合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。最终判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是法律对购房者权益的基本保障，也是合同有效的前提条件。本案中深发公司未取得这些证照，合同自然无效。

第二，即使开发商事后补办了一些手续或出具了承诺书，也不能改变合同签订时违法的事实。法律对商品房预售有严格的准入条件，目的是防止开发商"空手套白狼"损害购房者利益。购房者在签订预售合同时，一定要核实开发商是否具备合法预售资格。

第三，本案还反映出项目转让中的法律风险。红城湖国际大厦项目经过多次转让，土地使用权归属混乱，最终导致整个交易链条出现问题。购房者购买期房时，不仅要看开发商的资质，还要了解土地和项目的权属状况，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等五证是否齐全。如果开发商无法提供，宁可放弃购买也不要冒险签约。在文山地区购房时，可以到当地住建部门或不动产登记中心查询项目备案情况，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市