买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家工贸公司欠了银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用工贸公司投资的一处商业项目的四楼、六楼商场来抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，合同写明银行要支付1.185亿港币购房款。但事实上，银行并没有实际支付这笔钱，而是认为贷款已经抵了房款。
后来，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则拿出了一张开发商出具的收据，证明自己已经付清了房款。开发商指出，这张收据是工贸公司事后补办的，银行根本没有实际付款。双方各执一词，案件一直打到最高人民法院。
争议焦点
银行主张：我们和工贸公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，贷款已经抵了房款，开发商也开了收据，所以我们已经付清了全部购房款。
开发商主张：银行根本没有支付任何购房款，那张收据是工贸公司单方面补开的，不能证明实际付款。双方签的预售合同只是配合抵债的形式，实际没有履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案的核心问题是判断双方签订的合同性质是商品房预售合同还是以房抵债合同。法院综合全案证据认定，银行与开发商之间并未形成真实的商品房买卖关系，双方签订预售合同只是为了配合银行与工贸公司之间的以房抵债安排。因此，本案属于以房抵债合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了双方签订的预售合同。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看表面名称。实践中，有些当事人为了达到某种目的，会签订与真实意思不符的合同。法院在审理时，会综合审查合同签订背景、履行情况、各方真实意图等因素，来判断合同真实性质。
第二，收据不等于实际付款。本案中银行虽然持有开发商出具的收据，但该收据是事后补办，且没有相应的银行转账记录等付款凭证，不能证明实际付款。在涉及大额交易时，当事人应当保留完整的付款凭证，包括银行转账记录、收付款凭证等。
第三，以房抵债与商品房买卖是两种不同的法律关系。以房抵债的核心是用房产来清偿已有的债务，而商品房买卖是直接买卖房产。两种关系适用的法律规则不同，当事人的权利义务也不同，需要准确区分。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议在签订任何合同前，先明确合同真实性质，避免因合同名称与实际目的不符而引发争议。对于大额交易，务必保留完整的付款凭证，不要仅凭一张收据就认定付款事实。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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