房屋租赁合同解除条件及解除后如何处理
房屋租赁合同解除条件及解除后如何处理
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，中国人民解放军84916部队将一栋科训大楼及场地出租给华隆公司，用于开办酒店。合同约定租期30年，租金总额3000万元。后华隆公司成立方圆酒店实际经营该大楼，部队也接受了方圆酒店支付的租金。
因方圆酒店多次拖欠租金，部队先后发出催款通知，双方多次协商解除合同。1997年和1998年，双方两次签订会议纪要，同意终止租赁合同并进行清算。但方圆酒店未能按承诺付清欠款，部队遂提请仲裁，后因对仲裁结果不服，案件进入法院二审程序。
争议焦点
部队认为：方圆酒店长期拖欠租金，已构成根本违约，合同应当解除，部队有权收回房屋并要求赔偿损失。
方圆酒店认为：部队未按约定交付地下室，且酒店已投入大量装修资金，解除合同将造成巨大损失，要求部队赔偿装修投入等费用。
法院判决
法院认定双方已通过会议纪要达成解除合同的合意，租赁合同自1998年2月19日解除。部队收回房屋，方圆酒店应支付欠付租金及利息。对于方圆酒店的装修投入，法院委托评估机构评估后，判决部队对现存有价值的装修部分给予适当补偿。
律师分析
第一，租赁合同解除的方式有两种：一是双方协商一致解除，二是符合法定或约定条件时单方解除。本案中，双方多次会议并签署纪要，明确同意终止合同，属于协商解除，法律效力明确。
第二，承租人拖欠租金达到一定期限，出租人有权解除合同。但实践中，出租人应先履行催告义务，给予合理期限，逾期仍不支付的，方可解除。
第三，合同解除后，装修投入如何处理是常见纠纷。根据法律规定，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的，若出租人同意利用，应给予适当补偿。本案中部队对装修予以补偿，符合公平原则。
王德林律师提示：
签订房屋租赁合同时，建议明确约定租金支付时间、违约责任和解除条件。若遇到对方长期拖欠租金，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，承租人投入大额装修前，最好与出租人书面约定装修归属和补偿方式，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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