未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，该合同必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等公司签证盖章才能生效。然而，厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司遂向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无销售期房的主体资格，售房合同缺少法定条件，且土地使用权人厚南公司已将资产出卖，因此合同应属无效。

深发公司及厚南公司则认为：双方已实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效，继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但其中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应返还该笔款项。最高人民法院二审对此案进行了审理，最终认定未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同无效。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是为了保护购房者的权益，防止开发商在手续不全的情况下收取购房款，导致购房者面临无法取得房产的风险。

第二，本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但深发公司在签订合同时并未取得合法的预售资格，合同自始缺乏生效的法定条件。因此，无论事后如何追认，合同仍然无效。

第三，对于购房者而言，在签订商品房买卖合同时，一定要核实开发商是否取得了“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，即使合同已经签订并支付了款项，也可能面临合同无效、购房款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房者在文山地区购买商品房时，务必要求开发商出示《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》等关键证件。如果开发商无法提供，切勿轻易支付定金或购房款。已经支付了款项的，应及时咨询专业律师，评估合同效力并采取维权措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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