未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司转让的房屋所在土地并未办理土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为合同违法，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

这个项目涉及多方主体：土地最初属于厚南公司，后经多次转让给深发公司，但土地使用权始终登记在厚南公司名下。深发公司在未取得土地使用权证和预售许可证的情况下，就与顺兴公司签订了商品房预售合同。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司辩称：虽然手续不全，但事后补办了部分审批手续，且双方已实际履行合同，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售必须满足法定条件的强制性规定。虽然事后补办了一些手续，但不能改变合同签订时违法的事实。最终判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的资金安全，防止"一房多卖"或项目烂尾的风险。

第二，合同无效后，开发商因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款及利息必须全额退还，不能以"双方自愿"为由主张合同有效。购房人即使已经实际付款，也不能因此让违法合同变有效。

第三，购房人在签订预售合同前，应当核实开发商的"五证"是否齐全。如果开发商以"正在办理"为由推托，建议暂缓付款或要求将"取得预售许可证作为合同生效条件"写入协议。在文山地区的购房实践中，不少纠纷正是因为购房人轻信开发商的口头承诺而引发。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的国有土地使用证和商品房预售许可证原件。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付定金。已经签订但发现手续不全的，可以及时起诉请求确认合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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