转让土地含城市道路，合同是否有效

转让土地含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司（以下简称发展公司）从当地管委会获得一块土地后，将其中一部分转让给营口市新经济区海南置地公司（以下简称置地公司）。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款，并拿到了土地使用证。

但置地公司在后续设计报批时发现，土地使用证上标注的用地面积与规划部门实际规划的面积不符。原因是发展公司当初提供给国土局的位置图未经规划部门审批，导致证书上的道路宽度和面积都有问题。更关键的是，转让的土地中包含约1400多平方米的城市道路，而城市道路属于市政设施，依法不能转让。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图与规划坐标图一致，土地使用证是国土部门发的，自己没有过错，合同应属有效。

置地公司则认为：土地使用证上写的面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应认定无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的土地面积部分有效。置地公司的实际使用面积以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的转让金应予返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这一行为违法，相关转让条款无效。

第二，土地转让中，规划审批是关键环节。发展公司提供的位置图未经规划部门审查，导致土地使用证面积与规划实际面积不符，发展公司对此存在明显过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分效力。法院根据实际情况，对符合规划要求的土地转让部分认定为有效，体现了法律对交易稳定性的保护，也避免了双方利益过度失衡。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，务必核实规划审批文件和土地使用证信息是否一致，不要仅凭对方提供的图纸就签约付款。如果发现土地中包含市政道路等不可转让的公共设施，应及时提出异议，避免后续纠纷。在文山地区，类似因规划不符引发的土地转让争议并不少见，建议当事人在交易前委托专业律师进行尽职调查。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市