未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。但在合同签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。双方在履行过程中产生纠纷，天光公司主张合同无效，要求返还已支付的购房款。

开发商则认为，双方自愿签约，且合同内容不违反法律，应当有效。双方协商未果，最终诉至法院。此案涉及合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同效力问题。

争议焦点

天光公司主张：开发商未取得预售许可证就卖房，违反了当时的法律规定，合同应属无效，开发商应返还购房款并赔偿损失。

开发商抗辩：双方签约时均具有完全民事行为能力，合同内容真实，且法律并未明确规定此类合同无效，应认定有效并继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证签订的售房合同，应当根据当时的法律法规判断其效力。由于该行为违反了有关商品房预售许可制度的强制性规定，合同应认定为无效。判决开发商返还天光公司已支付的购房款，并承担相应的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法销售期房的前提条件，未取得该证即售房，属于违反法律强制性规定的行为。合同法实施前，此类合同一般认定为无效。

第二，购房者在签订期房买卖合同时，务必核实开发商是否已取得预售许可证。这是保障自身权益的第一道防线，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

第三，即使合同无效，开发商因过错导致合同无效，仍应承担返还购房款及赔偿损失的责任。但购房者也可能因自身未尽审查义务而承担部分损失。

王德林律师提示：

购房前，建议通过当地住建部门官网或售楼处公示资料，核实预售许可证的真实性。在文山地区，此类纠纷也时有发生，购房者切莫因优惠促销而忽视证件核查，以免陷入法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市