租赁房屋违法经营，租金如何认定

租赁房屋违法经营，租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（出租方）与宇航公司（承租方）签订了一份为期多年的房屋租赁合同，将一栋名为“九胜商厦”的大楼整体出租给宇航公司经营。合同约定，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修及水电等配套设施，并保证开业时用电量达到一定标准。

然而，大楼在未经消防验收的情况下，宇航公司就擅自开业经营。随后因存在严重火灾隐患，被消防部门责令停业整改，并处以罚款。双方因租金支付、合同履行等问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能按约定完成供电、消防等配套设施，导致其无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司擅自开业、违法经营，应当继续按合同约定标准支付租金。双方争执的核心是：在合同履行存在违法状态时，租金标准该如何确定。

法院判决

最高人民法院二审认定，虽然租赁合同有效，但宇航公司在消防未验收的情况下违法开业，属于违法履行。法院未支持宇航公司完全拒付租金的主张，但考虑到出租方也存在未完全履行配套义务的过错，最终酌情调整了租金标准，要求宇航公司按合理标准支付实际占用期间的租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行方式合法。即使租赁合同本身有效，如果承租人擅自违法经营，不能以“合同有效”为由主张正常使用利益，法院会结合双方过错调整权利义务。

第二，抗辩权的行使有边界。承租人不能因为出租方部分违约（如供电未达标）就完全拒付租金，这种“全盘否定”的抗辩方式很难得到法院支持，法院更倾向于根据实际损失和过错比例调整。

第三，房屋租赁中的消防合规是底线。无论是出租方还是承租方，都应当确保房屋在投入使用前通过消防验收，否则一旦发生事故或处罚，双方都可能承担法律责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否具备合法经营条件，特别是消防、水电等基础设施是否达标。如果合同履行中出现问题，建议及时书面沟通并保留证据，不要擅自违法开业。文山地区的当事人如遇类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市