楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，银行多次催收无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并以房屋权益抵偿欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。而且中振公司已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行主张：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效合同。中振公司未按期还款，银行有权解除合同并就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时撤销了一审判决中涉及担保人责任的内容。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后来将房屋抵押给另一家公司是在本案按揭合同之后，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益作担保向银行贷款，实践中即使未办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，法院通常认定合同有效。

第二，地方性规章不能直接否定合同效力。本案中武汉市政府的规定属于地方规章，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，法院对地方规章的适用持审慎态度。

第三，多重抵押的处理原则。如果同一房产上存在多个抵押，一般以登记时间先后确定优先受偿顺序。但本案中后设立的抵押因房屋尚未竣工验收且贷款合同未实际履行，被认定无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，购房按揭纠纷时有发生，建议购房者在签订合同前仔细阅读条款，特别是关于违约后果的约定，必要时可咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市