未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的部分楼层，总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司实际上没有预售商品房的合法资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

案件还涉及土地的原使用权人（厚南公司）和另一家合作公司（凯鹏公司）。三方之间曾多次签订合作协议，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为，深发公司无权售房，合同缺少法定条件，应当无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但三方之间已经通过后续协议对项目转让和合作建房进行了确认，而且顺兴公司已经实际支付了部分购房款，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律规定，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，属于无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。最高人民法院二审维持了一审判决，认为没有取得相关证照就预售商品房，合同无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的买卖行为，法律对预售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。未取得这些证照就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，根据《民法典》的规定，因无效合同取得的财产应当返还。深发公司收取的5000万元购房款没有合法依据，必须全额返还给顺兴公司，并赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，不能仅凭开发商的口头承诺或项目转让协议就轻信其有售房资格。必须主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核实证照上的项目名称、地址是否与合同一致，否则可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就卖房的情况，建议及时咨询专业律师，避免资金损失。合同无效后，购房款可以要求全额返还，但实际执行中可能遇到开发商资金链断裂等问题，越早维权越有利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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