租赁合同履行中违法经营期间的租金如何认定

租赁合同履行中违法经营期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1997年，苏州郊区供销公司投资建了一栋九胜商厦。主体工程建到三层时，供销公司与宇航公司签了租赁合同，约定整栋楼租给宇航公司15年，第一年固定租金，以后每年递增。合同还约定，商厦的外部装修和供电等配套设施由供销公司负责。双方签了补充协议，约定供电要满足千瓦用量，消防监控系统也要由供销公司解决。

1998年商厦封顶，宇航公司开始装修并准备开业。但供电增容没办成，实际用电量不够。消防系统也没到位。1999年商厦在消防没验收的情况下强行开业，后被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。双方因租金和损失问题闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司应按约定支付租金，不能因为消防问题就不付钱。宇航公司认为：供销公司没按合同提供合格的供电和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒付租金，还应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方租赁合同有效。但供销公司未履行供电、消防等合同义务，导致商厦违法经营后被责令停业，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。停业期间的租金标准，应根据实际经营状况和公平原则，按较低标准计算。最终判决宇航公司支付部分租金，供销公司赔偿宇航公司部分损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很重要。当一方没有按合同约定履行自己的义务时，另一方可以暂时不履行自己的义务，这叫“同时履行抗辩权”或“先履行抗辩权”。本案中供销公司没做好供电和消防，宇航公司就可以依法拒付租金。

第二，违法经营期间租金怎么算，法院会看实际履行情况。如果承租人确实使用了房屋，但因出租人责任导致无法正常经营，法院不会按原合同标准判租金，而是根据公平原则酌情认定。

第三，消防验收是商业用房开业的前置条件。出租人有义务提供符合消防要求的房屋，承租人也有责任配合整改。双方都忽视消防合规，都会承担相应风险。

王德林律师提示：

签商业租赁合同时，要明确约定出租人负责的配套设施范围和完成时间，比如供电容量、消防验收等。如果出租人没做到，承租人应书面催告并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都出在消防问题上，建议承租人在开业前务必确认消防验收合格，不要冒险经营。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市