开发商逾期交房，购房人能解除合同吗
开发商逾期交房，购房人能解除合同吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦部分房屋，总价款约700万元。合同约定，深业公司应在1994年12月31日前交房，如果逾期超过60天，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1995年8月才正式取得房屋交付所需的各项手续。旅游公司认为深业公司逾期交房，构成违约，于是向法院起诉，要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房超过60天，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同。深业公司则辩称，逾期交房是因为施工中遇到供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期交房条件，主张继续履行合同。
法院判决
一审法院支持了旅游公司解除合同的主张，判令深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审法院认为，深业公司逾期交房的部分原因属于合同约定的可延期情形，且旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，大厦已经可以交付使用，因此改判合同继续履行，但深业公司需赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，商品房买卖合同解除权的行使有严格条件。合同中约定的解除条件必须明确具体，且需在条件实际成就后才能行使。本案中，法院认为深业公司逾期交房的部分时间可因供电问题等客观因素顺延，因此未达到合同约定的解除天数。
第二，购房者主张解除合同，需注意诉讼时机。如果起诉时开发商已经具备交房条件，法院更倾向于判决继续履行合同，而非解除。这提醒购房人，一旦发现开发商可能逾期，应尽早采取行动。
第三，开发商逾期交房的违约责任并不因合同继续履行而免除。即使合同不解除，开发商仍需对逾期期间给购房人造成的损失进行赔偿，通常是按银行贷款利率计算利息损失。
王德林律师提示：
购房人在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，明确解除权的行使条件和期限。如果遇到开发商逾期交房，建议及时收集证据并咨询专业律师，避免因等待过久导致解除权丧失。在文山地区，类似纠纷中法院也倾向于保护购房人的合理期待，但合同约定的解除条件必须严格符合才能获得支持。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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