城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批，才发现土地使用证上标明的面积和实际能用的面积不一样。问题出在一块城市道路上：规划部门规定这条路宽30米，但土地使用证上标的是15米，导致实际可用的土地面积比证上写的少了上千平方米。
原来，发展公司当初办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，还把属于市政设施的城市道路面积也算进了转让面积里。置地公司要求退钱或补地，协商不成，只好打官司。
争议焦点
发展公司认为，双方是以整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为，土地使用证上写的面积根本拿不到，城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算进土地转让面积里，这部分转让是违法的。大家在买地或买房时，要特别注意土地证上是否包含道路、绿化等公共设施面积。
第二，土地转让时，出卖方提供的图纸必须经过规划部门审批。如果拿的是未经审批的位置图，很可能导致土地使用证上的面积和实际能用的面积不一致，最终合同部分无效，出卖方还要承担赔偿责任。
第三，即使合同部分无效，买受方已经实际使用的土地部分，法院会根据实际情况认定有效。但买受方多付的转让费可以要求返还，造成的损失也可以索赔。在文山地区，类似的土地转让纠纷也时有发生，当事人应当注意审查土地规划手续的合法性。
王德林律师提示：
签订土地使用权转让合同前，务必核实土地规划审批文件，确认转让面积是否包含市政道路等不可转让部分。如果发现面积不符，应及时书面提出异议并保留证据，避免后续维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市