商品房预售合同与以房抵债如何区分

商品房预售合同与以房抵债如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额与欠款相同。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同，而人行清远支行主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张加盖项目开发部印章的收据。

争议焦点

开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同应解除。人行清远支行辩称：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，收据就是付款证明，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院经审理认为，本案实质是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场的债务，而非真实的商品房买卖。但清远金融市场并未提供充分证据证明其已实际支付了购房款，其出示的收据系事后补开，且无对应付款凭证。最终，法院判决解除商品房预售合同，支持了开发商的诉讼请求。

律师分析

第一，区分商品房预售合同和以房抵债协议，关键看双方的真实意思表示。如果名为买卖、实为抵债，法院会按真实法律关系处理，不能仅凭合同名称认定。

第二，主张已付款的一方，必须提供银行转账记录、收款凭证等客观证据。仅凭一张收据，尤其是事后补开的收据，很难被法院采信。

第三，在涉及以房抵债的交易中，建议双方明确约定债务消灭的条件和时点，并及时办理网签备案或预告登记，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似的房产抵债或预售合同纠纷，建议先梳理清楚双方的真实意图和资金往来记录。不要轻信口头承诺或事后补开的收据，最好在签订协议时就让律师介入审查，避免陷入“名为买卖、实为抵债”的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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