未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司根本不具备出售期房的主体资格。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：双方已经实际履行合同，且正在补办相关手续，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定该商品房预售合同无效。理由是：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，合同自始没有法律效力。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。本案中，虽然深发公司已经实际投入建设，但合同无效后，双方应当恢复到合同签订前的状态，深发公司必须返还全部购房款。

第三，购房者要特别注意审查开发商的证件。在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示五证，特别是预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要先查看开发商的五证是否齐全。如果发现开发商证件不全，不要因为价格便宜或销售人员催促就匆忙签约付款。在文山地区，我遇到过不少因开发商无证预售导致购房者钱房两空的案例，建议购房者务必谨慎。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市