商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.21亿余元，华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场作价抵债。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价款为港币1.185亿元。
但实际履行中，双方并未按合同付款交房。省一建城建分公司认为清远金融市场未支付购房款，起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，其已通过贷款抵债方式付清了楼款，并出示了一张加盖公章的“正式收据”作为证据。省一建城建分公司认为该收据是华泰公司事后补开的，实际并未付款。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应解除。清远金融市场主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，双方签订的《抵债协议书》与《房地产预售契约》是相互关联的法律行为，核心是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场的债务，省一建城建分公司配合办理预售登记。清远金融市场并未实际支付购房款，而是通过债权抵销方式完成对价。因此，本案实质是以房抵债合同，而非单纯的商品房预售合同。法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同在性质上不同。预售合同的核心是买卖双方支付房款、交付房产；以房抵债合同则是债务人用房产抵偿债务，债权人并非实际支付购房款。本案中，清远金融市场对华泰公司享有债权，三方通过协议将债权转为购房款，属于以房抵债。
第二，收据不等于实际付款。本案中，清远金融市场虽持有收据，但该收据是华泰公司事后补开，且无银行转账等付款凭证佐证。法院综合全案证据，认定收据不能证明实际付款，而是配合抵债手续出具。
第三，合同名称和形式不决定法律关系本质。即使双方签订了名为“预售契约”的合同，但结合抵债协议、三方安排等事实，法院仍会按真实法律关系认定。当事人不能仅凭合同名称主张权利。
王德林律师提示：
如果您涉及以房抵债或类似交易，建议签订书面协议明确各方权利义务，并保留付款凭证、转账记录等实质性证据。在文山地区，此类纠纷常见于民间借贷和房地产合作开发中，建议提前咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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