未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同还特别注明，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）等公司签证盖章，才能正式生效。

合同签订时，厚南公司并未当场盖章，但事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。然而，当大厦地下室结构基本完工时，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，厚南公司甚至已将资产出卖，深发公司根本没有预售商品房的主体资格。顺兴公司随即起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时未取得合法的土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司和厚南公司则主张：双方的合作关系已经实际履行，且后续补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确要求开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商在签约时未取得这些证照，合同通常会被认定为无效。本案中，深发公司签约时连土地使用权都未登记在自己名下，更谈不上预售许可，合同自然无效。

第二，即使事后补办手续或出具承诺书，也不能改变签约时合同无效的事实。法院审查的是签约时的法律状态，而非事后补救行为。本案中厚南公司的承诺书，无法弥补深发公司签约时主体资格缺失的根本问题。

第三，购房人支付大额购房款前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，应当拒绝付款并及时咨询专业律师，避免资金风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，请务必查看开发商是否已取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时委托专业律师审查合同和证件，避免因合同无效导致资金损失。不要轻信开发商的承诺书或口头保证，法律保护的是有据可查的合法权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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